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경기부양과 주택공급 문제 해결을 위해 판교 신도시를 건설하고 있지만, 그 부작용이 속속 드러나고 있다.
판교 로또화는 물론, 분당, 평촌 등 주변 지역의 부동산 가격 상승 등이 만만치 않다. 심지어 판교 인근에 고급 빌라촌이 형성될 것으로 예상되고 있다.
이렇게 되는 이유는 분양 후 시세 상승을 기대하기 때문이다. 즉 현행 방식의 신도시 개발은 개발업자와 최초 분양자에게 엄청난 차익을 안겨주는 구조다. 이런 방식의 개발 정책은 그 후유증이 커서 오히려 더 큰 문제를 야기한다.
이런 분양 중심의 신도시개발 정책의 부작용을 해소하면서 경기 부양과 주택 공급 문제를 일시에 해결할 수 있는 방법은 오직 하나 밖에 없다.
1. 국가 영구 소유형 임대방식 개발
현행 방식은 대부분 분양이거나, 일정 기간 임대 후 분양하는 방식이다. 이를 근본적으로 개선해야 한다.
판교를 국가 영구 소유 방식을 도입하고 입주자들에게 장단기 방식의 임대형 아파트로 공급하는 방법이다.
예를 들어 3년형, 5년형, 10년형, 20년형, 50년형 등으로 임대 기간을 다양화하고 어떤 것도 분양하지 않은 채 그 기간이 만료되었을 때 다시 임대하는 방식이다. 이를 위해 임대 전문 회사를 주공이나 토지공사와 별도로 설립할 수 있다.
또한 비록 임대아파트지만, 도시 인프라를 선진적으로 구축해서 고급 임대 아파트 단지가 되도록 도와주어야 한다. 도로, 학교, 도서관, 각종 문화시설 등에 정부가 직접 투자해야 한다. 국채를 동원해서라도 해야 한다. 이렇게 된다면 주변 집값들이 폭등하는 현상도 잠재울 수 있고, 이 임대아파트를 통해 시장 가격을 조절할 수있다.
정부 당국은 환율정책을 쓴다. 시장에 개입해서 환율을 조정한다. 국가경제에 미치는 영향이 심각하기 때문에 이렇게 한다. 그런데 정부의 이 환율정책이야말로 시장을 이용한 정책이지 시장을 강제하는 정책은 아니다. 즉 정부가 가진 자산을 이용해 한 시장 참여자로서 가격을 조절하는 방식이다.
환율보다 더 심각한 것이 토지 주택 가격이다. 정부가 시장에 참여하지도 않으면서 각종 규제 정책만을 통해 이를 조절하는 현행 방식은 위험 요소가 너무 많다. 자유시장 경제를 외치는 자들에게 위헌적 요소까지 제공한다. 그런 상태에서 토지 주택 시장을 불의한 이기적 투기자들에 완전히 맡기는 것은 어불성설이다.
앞으로의 모든 신도시, 특히 경쟁력 높은 신도시는 이런 방식으로 개발해야 한다. 박정희 정권이 강남을 이렇게 개발했으면 우리가 지금 목도하는 부동산 투기 문제는 아예 존재할 수도 없었다.
박정희 정권의 근시안적 태도가 나라를 이렇게 어지럽게 만들었고 그 후의 정권들의 무능함이 이를 확대 재생산했다.
만약 이런 근본적 대책을 취하지 않고, 각종 부동산 투기 대책을 내놓는다해도 이 땅의 부동산 거품은 쉬 사라지지 않을 것이며 이는 결국 전 세계적 거품 해소 과정과 맞물려 이 땅에 심각한 후유증을 가져오게 되리라.
정부가 토지 주택 시장에서 규제 정책만이 아니라, 가장 큰 소유자로서 이 시장을 관리하는 방식이 하루 속히 도입되어야 한다.
교육 문제, 출산 문제, 경기 문제 등도 모두 이 주택 토지 문제와 깊숙한 연관이 있다. 그 출발점이 여기라고도 볼 수 있다. 따라서 국민들이 더이상 주택 토지 마련에 모든 것을 바치는 문제를 영구적으로 해결하지 않고서는 다른 문제들은 결코 해결될 수 없다.
문제는 이런 정책 결정 관련자들이 현행 체계 속에서 큰 혜택을 누리고 있다는 점에서 이들을 믿기 곤란하다는 점이다. 대통령에게 솔로몬의 지혜가 있어야 하는데 그래 보이지도 않는다.
2. 일천만호 국가 소유 임대주택 건설
매년 약 20만호의 국가 영구 소유 임대주택을 건설한다. 이렇게 하면 50년에 걸쳐 약 일천만호의 국가 영구 소유 임대주택을 보유할 수 있게 된다. 이를 통해 주택 시장을 관리할 수 있게 된다. 즉 규제 정책을 통한 관리가 아니라 시장 참여자로서 관리하는 방식이다.
3. 재원마련
국채 발행, 또는 국민 연금들을 이용하는 방식이 있다. 대한민국이 발전하면 할수록 주택 수요는 더 커질 수밖에 없다. 이는 임대료 상승을 가져온다. 그러나 현행 투기적 상황의 임대료보다는 훨씬 저렴하다. 즉 투자된 재원이 적정 이율로 안정적으로 유지될 수 있다.
4. 기대 효과
1) 부동산 투기 문제의 근본적 해결
정부가 적절하게 임대료 가격을 통해 주택 시장 가격을 조절함으로써 더이상 이 땅에 부동산 투기를 통해 불로 소득을 마련하고자 하는 세력이 사라지게 된다.
2) 저출산 문제 해결
저출산의 가장 큰 이유가 주택과 교육 비용 때문이다. 그 원천은 주택 문제다. 그러므로 이 문제도 풀리게 된다.
3) 국민 경제 활성화
기업들이 무리하게 토지 확보를 위해 유동 자산을 투입할 필요가 없어지고 국민들도 내집 마련을 위해 과도하게 투자함으로써 여유 자금이 없는 관계로 인해 소비 진작이 되지 않는 것을 막을 수 있다.
4) 통일 시대를 대비
통일 후 주택 가격과 수요 문제는 또 다른 위기를 가져 올 수 있다. 이를 대비해 정부 소유의 임대 아파트를 확보하는 것은 아주 중요한 일이다.
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